Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất do chủ sỡ hữu thực hiện thì phải thông qua văn bản có công chứng. Vậy hợp đồng sang nhượng đất có thể hiểu như thế nào? Theo pháp luật, hợp đồng sang nhượng đất có ý nghĩa gì? Bài viết về hợp đồng sang nhượng đất của Công ty Luật Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.
Mẫu hợp đồng sang nhượng đất
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HỢP ĐỒNG SỐ: …………………CN
………….., ngày…..tháng……năm…….
- PHẦN GHI CỦA CÁC BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ông (Bà): …………………………………………………………… sinh năm………….
– Chứng minh nhân dân số:………………….do:………………………….… Cấp ngày:……tháng…….năm……
– Nghề nghiệp: …………………………………………………………
– Địa chỉ thường trú: ……………………………………………………
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ông (Bà): ………………………………………………..………. sinh năm……………
– Chứng minh nhân dân số:………………….do:………………………….…
Cấp ngày:……tháng…….năm……
– Nghề nghiệp: ………………………………………………………
– Địa chỉ thường trú: ………………………………………………………
Hoặc Ông (Bà):
– Đại diện cho (đối với tổ chức): ………………………………………
– Địa chỉ: ………………………………..………………………………
– Số điện thoại: ……………………… Fax………………………….(nếu có)
Thửa đất chuyển nhượng
– Diện tích đất chuyển nhượng: ………………………….. m2
– Loại đất: ……………………….Hạng đất (nếu có) ……………………………
– Thửa số: ………………………………………………………
– Tờ bản đồ số: ………………………………………………..
– Thời hạn sử dụng đất còn lại: …………………………………..
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: ………………………. do…………………………….cấp ngày…….. tháng …….. năm…….
Tài sản gắn liền với đất (nếu có)
- Hai bên nhất trí thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các cam kết sau đây :
– Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bằng số) …………………………., (bằng chữ) ……………………………………………………….
– Giá chuyển nhượng tài sản : (nhà ở, công trình, vật kiến trúc, cây lâu năm và tài sản khác có trên đất) (bằng số) …………………………………………. , (bằng chữ) ………………………………………………………..
– Tổng giá trị chuyển nhượng (bằng số) …………………………………………….
(bằng chữ) ………………………………………………………..
– Số tiền đặt cọc (nếu có) là (bằng số)…….…………………………., (bằng chữ) …………………….
– Thời điểm thanh toán …………………………………………………………..
– Phương thức thanh toán: ……………………………………………….
– Bên chuyển nhượng phải chuyển giao đủ diện tích, đúng hiện trạng và các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng và các tài sản kèm theo cho bên nhận chuyển nhượng khi hợp đồng này có hiệu lực.
– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (nếu không có thỏa thuận khác), tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ ghi nợ trước đây (nếu có), lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả đủ tiền, đúng thời điểm và phương thức thanh toán đã cam kết.
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ.
- Các cam kết khác :
– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin cam đoan thửa đất có nguồn gốc hợp pháp, hiện tại không có tranh chấp, không thế chấp, không bảo lãnh, không góp vốn (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận). Nếu có gì man trá trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
– Bên nào không thực hiện những nội dung đã thoả thuận và cam kết nói trên thì bên đó phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật.
– Các cam kết khác…………………………………………………………..
– Hợp đồng này lập tại ……………………………… ngày …. tháng … năm … thành ……. bản và có giá trị như nhau và có hiệu lực kể từ ngày được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận được chuyển nhượng.
- PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC
Nội dung xác nhận của cơ quan Địa chính cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng:
– Về giấy tờ sử dụng: ……………………………………………………
– Về hiện trạng thửa đất: ………………………………………………..
Chủ sử dụng đất: ………………………………………………………..
Loại đất: …………………………………………………………………..
Diện tích: ………………………………………………………………….
Thuộc tờ bản đồ số: …………………………………………………….
Số thửa đất: ………………………………………………………………
Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp: …………………………
– Về điều kiện chuyển nhượng: ……………………………………….
Ngày … tháng …. năm…… Ngày . . . . tháng . . . . năm . . .
CƠ QUAN ĐỊA CHÍNH CẤP HUYỆN TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
(ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu) (ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu)
Kiểm tra thông tin để tránh rủi ro
Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng nhà đất
* Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
– Có Giấy chứng nhận.
* Điều kiện mua bán nhà ở
Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được mua bán khi có đủ điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận.
– Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.
Kiểm tra Sổ đỏ thật giả, quy hoạch, thế chấp
Để tránh mua phải nhà đất chưa có Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận giả hoặc nhà đất thuộc quy hoạch hoặc đang bị thế chấp thì người mua cần kiểm tra thông tin về nhà đất. Có nhiều cách kiểm tra nhưng chính xác nhất thì nên kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Để kiểm tra thông tin về thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân điền đầy đủ thông tin theo phiếu yêu cầu. Sau khi điền đầy đủ thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong các cách sau:
– Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
– Gửi qua đường bưu điện.
– Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý
Bước 3: Trả kết quả
Thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
Quy trình thủ tục mua bán nhà đất
Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)
Mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất nhưng thông thường người dân thường lập hợp đồng đặt cọc để “làm tin”. Để đặt cọc an toàn và hợp pháp thì người dân nên thực hiện theo hướng dẫn đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất.
Bước 2: Công chứng, chứng thực
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 3: Khai thuế, lệ phí
Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.
Bước 4: Đăng ký sang tên
* Chuẩn bị hồ sơ
Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng chuyển nhượng.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).
* Nộp hồ sơ
– Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
– Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:
+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
+ Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
* Tiếp nhận, giải quyết
* Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Người nào phải nộp lệ phí trước bạ ?
* Người nộp lệ phí:
Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, khi chuyển nhượng thì người mua phải đăng ký biến động đất đai (làm thủ tục sang tên Sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc người bán cho tiền để người mua nộp lệ phí trước bạ.
* Mức nộp lệ phí trước bạ:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán).
Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
Hồ sơ khai lệ phí trước bạ:
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
– Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.
– Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
– Bản sao hợp đồng chuyển nhượng.
* Nơi nộp hồ sơ:
– Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
* Thời hạn nộp lệ phí:
– Người nộp lệ phí trước bạ thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế.
Phí thẩm định hồ sơ
Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận được quy định như sau:
– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: Điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.
– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Mức thu do HĐND từng tỉnh thành quy định.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về hợp đồng sang nhượng đất. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về hợp đồng sang nhượng đất và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
